Aktualizováno · zdroj dat: ARES, insolvenční rejstřík (ISIR), sankční seznamy EU a OFAC
Povinnosti realitních zprostředkovatelů dle AMLZ
Realitní zprostředkovatel je povinnou osobou podle § 2 odst. 1 písm. k) AMLZ při zprostředkování koupě nebo prodeje nemovité věci. Povinnost se netýká jen prodávajícího, protože riziko legalizace výnosů se často projevuje na straně kupujícího, zdroje kupní ceny nebo struktury osoby, která nemovitost pořizuje. V praxi je proto potřeba identifikovat klienta, osoby za něj jednající a v relevantních případech také skutečného majitele.
Kontrola klienta podle § 9 AMLZ zahrnuje získání informací o účelu a zamýšlené povaze obchodu, průběžné sledování obchodního vztahu a přezkoumání zdrojů peněžních prostředků tam, kde to odpovídá riziku. Realitní kancelář nemá pouze shromažďovat kopie dokladů. Má také rozpoznat situace, kdy je obchod neobvyklý: rychlý nákup bez zjevného financování, nápadně složitá struktura kupujícího, tlak na hotovostní prvky nebo nesoulad mezi osobou jednající a osobou skutečně ovládající transakci.
Typický rizikový scénář
Typickým příkladem je nákup bytu nebo komerční nemovitosti přes Vzorová s.r.o., která byla nedávno založena, má virtuální sídlo a její vlastnická struktura vede přes další právnickou osobu. Zástupce kupujícího tvrdí, že jde o běžnou investici, ale nedokáže srozumitelně vysvětlit původ prostředků ani ekonomický důvod zapojení více společností. Prodávající chce obchod uzavřít rychle a makléř je vystaven tlaku, aby administrativu nekomplikoval.
V takové situaci je podstatné nehodnotit pouze cenu nemovitosti, ale také identitu a rizikový profil kupujícího. U Vzorová s.r.o. dává smysl ověřit registraci, jednatele, skutečného majitele, insolvenční události, sankční výskyty a adresní souvislosti. Pokud se objeví nejasná vlastnická struktura nebo osoba z rizikového prostředí, realitní zprostředkovatel potřebuje zesílenou kontrolu a zdokumentované rozhodnutí, zda lze v obchodu pokračovat.
Jak report pomáhá s § 9 KYC
DD report poskytuje praktický podklad pro KYC podle § 9 AMLZ. V jednom výstupu shrnuje identifikační údaje firmy, statutární orgány, vazby na další subjekty, insolvenční informace, sankční screening a rizikové signály z veřejných registrů. Makléř tak nemusí ručně přepisovat údaje z několika zdrojů a může se soustředit na závěr: zda kupující odpovídá očekávanému profilu a zda obchod vyžaduje zvýšenou pozornost.
U nákupu přes Vzorová s.r.o. může report sloužit jako příloha ke klientské složce. Doplňuje se k němu informace o účelu transakce, zdroji financování a komunikaci s klientem. Pokud obchod pokračuje delší dobu, monitoring změn pomáhá zachytit změnu jednatele, sídla nebo insolvenční událost ještě před podpisem rezervační či kupní dokumentace.
Související technický kontext k českým compliance zdrojům popisuje článek o MCP serveru pro české compliance. Výstup z reportu je potřeba vždy zasadit do vlastní AML směrnice, rizikového hodnocení a konkrétního obchodního vztahu.
Související témata
Zdroje dat a jejich rozsah
Kontrola pracuje výhradně s veřejnými registry. K 22. 7. 2026 bylo v ARES evidováno 581 001 společností s ručením omezeným, 27 509 akciových společností a 1 813 069 podnikajících fyzických osob (zdroj: ARES, Ministerstvo financí ČR, ověřeno dotazem na veřejné API 22. 7. 2026).
| Registr | Spravuje | Co obsahuje |
|---|---|---|
| ARES | Ministerstvo financí ČR | Identifikace subjektu, sídlo, právní forma, datum vzniku a zániku, statutární orgány |
| ISIR | Ministerstvo spravedlnosti ČR | Insolvenční návrhy, rozhodnutí o úpadku, konkursy a reorganizace |
| Registr plátců DPH | Finanční správa ČR | Status plátce, označení nespolehlivého plátce, zveřejněné bankovní účty |
| Sankční seznam EU | Evropská komise | Osoby a subjekty pod finančními sankcemi EU |
| OFAC SDN | U.S. Department of the Treasury | Specially Designated Nationals — sankční seznam USA |
Žádný z těchto zdrojů není placený ani neveřejný. Hodnotu nepřidává přístup k datům, ale jejich spojení, rozlišení jmenovců a doložitelný záznam o tom, co a kdy bylo prověřeno.
Časté otázky
Musí realitní zprostředkovatel kontrolovat kupujícího?
Ano, u zprostředkování koupě nebo prodeje nemovité věci je povinnou osobou podle § 2 odst. 1 písm. k) AMLZ a kontrola klienta podle § 9 může dopadat na relevantní strany obchodu.
Co je rizikové u nákupu nemovitosti přes s.r.o.?
Rizikové může být nejasné vlastnictví, nedoložený původ prostředků, rychlé změny ve firmě, virtuální sídlo bez vysvětlení nebo rozpor mezi jednající osobou a skutečným majitelem.
První report zdarma
První DD report zdarma pomůže ověřit konkrétní firmu a založit dokumentovaný podklad pro kontrolu klienta podle AMLZ.
Vyzkoušet první report zdarmaZpět na obecný přehled AML kontroly firmy, nebo rovnou na ověření firmy podle IČO či podle názvu, pokud IČO klienta zatím nemáte.