AML pro realitní zprostředkovatele a kontrolu kupujícího

Povinnosti realitních zprostředkovatelů dle AMLZ

Realitní zprostředkovatel je povinnou osobou podle § 2 odst. 1 písm. k) AMLZ při zprostředkování koupě nebo prodeje nemovité věci. Povinnost se netýká jen prodávajícího, protože riziko legalizace výnosů se často projevuje na straně kupujícího, zdroje kupní ceny nebo struktury osoby, která nemovitost pořizuje. V praxi je proto potřeba identifikovat klienta, osoby za něj jednající a v relevantních případech také skutečného majitele.

Kontrola klienta podle § 9 AMLZ zahrnuje získání informací o účelu a zamýšlené povaze obchodu, průběžné sledování obchodního vztahu a přezkoumání zdrojů peněžních prostředků tam, kde to odpovídá riziku. Realitní kancelář nemá pouze shromažďovat kopie dokladů. Má také rozpoznat situace, kdy je obchod neobvyklý: rychlý nákup bez zjevného financování, nápadně složitá struktura kupujícího, tlak na hotovostní prvky nebo nesoulad mezi osobou jednající a osobou skutečně ovládající transakci.

Typický rizikový scénář

Typickým příkladem je nákup bytu nebo komerční nemovitosti přes Vzorová s.r.o., která byla nedávno založena, má virtuální sídlo a její vlastnická struktura vede přes další právnickou osobu. Zástupce kupujícího tvrdí, že jde o běžnou investici, ale nedokáže srozumitelně vysvětlit původ prostředků ani ekonomický důvod zapojení více společností. Prodávající chce obchod uzavřít rychle a makléř je vystaven tlaku, aby administrativu nekomplikoval.

V takové situaci je podstatné nehodnotit pouze cenu nemovitosti, ale také identitu a rizikový profil kupujícího. U Vzorová s.r.o. dává smysl ověřit registraci, jednatele, skutečného majitele, insolvenční události, sankční výskyty a adresní souvislosti. Pokud se objeví nejasná vlastnická struktura nebo osoba z rizikového prostředí, realitní zprostředkovatel potřebuje zesílenou kontrolu a zdokumentované rozhodnutí, zda lze v obchodu pokračovat.

Jak report pomáhá s § 9 KYC

DD report poskytuje praktický podklad pro KYC podle § 9 AMLZ. V jednom výstupu shrnuje identifikační údaje firmy, statutární orgány, vazby na další subjekty, insolvenční informace, sankční screening a rizikové signály z veřejných registrů. Makléř tak nemusí ručně přepisovat údaje z několika zdrojů a může se soustředit na závěr: zda kupující odpovídá očekávanému profilu a zda obchod vyžaduje zvýšenou pozornost.

U nákupu přes Vzorová s.r.o. může report sloužit jako příloha ke klientské složce. Doplňuje se k němu informace o účelu transakce, zdroji financování a komunikaci s klientem. Pokud obchod pokračuje delší dobu, monitoring změn pomáhá zachytit změnu jednatele, sídla nebo insolvenční událost ještě před podpisem rezervační či kupní dokumentace.

Související technický kontext k českým compliance zdrojům popisuje článek o MCP serveru pro české compliance. Výstup z reportu je potřeba vždy zasadit do vlastní AML směrnice, rizikového hodnocení a konkrétního obchodního vztahu.

Zpět na obecný přehled AML kontroly firmy.